査定価格から売り出し価格を決める方法

お家を売却する人
お家を売却する人

「査定価格がバラバラでいくらで売り出し価格を決めたらいいかわからない。」

となったことがあると思います。3社や5社くらいに不動産査定依頼をすると査定価格に値段にばらつきがでるので、売り出し価格をいくらに設定したらいいのかちょっとしたコツを書いていきます。

目次

売り出し価格とは何か?

売り出し価格は実際にあなたのお家を売却する最初の値段です。

一括査定→訪問査定後、不動産屋さんから提案をしてくれます。

売り出し価格は、あなたのお家の周辺の取引事例や、似たような物件、新築の価格などなどいろんなデータを考慮して値段の提案をします。

査定価格=これぐらいで売れるだろうという予想。

まず、机上査定でも訪問査定であっても査定価格で実際に売却できることはほぼありません。

査定価格は実際に売れる金額ではないです。

じゃあ査定価格ってなに?

査定価格=売れる価格の予想です。

机上査定は特に予想に近いです。実は不動産屋さんはあなたから依頼を受けたお家を売るときに、市役所に調査にいきます。調べることはたくさんあるんですが、主に「お家を再度立て直すことはできるのか?防火はどうなっている?道路や水道管は?」といろんな条件を調べて売り出し価格を出していきます。

大事なのは査定価格ではなくて過去成約事例

査定価格から売り出し価格を決めると基本的に失敗します。なぜかというと人には欲が必ずあるので大体が

相場よりも高く値段を高くしてしまい値下げをするタイミングを間違って売れ残る。ということがよく起こります。

大事なのは査定額の根拠である過去の周辺地域の成約事例です。あなたのお家と似た物件がいくらで売れているかを不動産屋さんに教えてもらいます。

そこから売り出し価格を決めることで高く売却することができます。

客観的なデータを提示してくれる不動産屋さんを選びましょう。

多くの成約データーを持つるノムコムは不動産を売却する時にはお勧めです

注意するべきこと

売り出し価格を根拠もなく高く出してくる不動産屋さんと営業マンには気を付けましょう。

上司に数字をよく見せたいだけですので高い確率でほったらかしにされます。

時間の無駄になりますしトラブルになりますので注意しておきましょう。

あなたのお家をその値段で買うかどうかは買主さんが決めます

売り出し価格の決め方

まずはいくらで売りたいか金額を出す。

まずは、いろんな不動産屋さんから売り出し価格の提案を聞きます。その時に不動産屋さんからあなたのお家と似たような条件のお家の成約事例を見してもらってください。

そうすると大体いくらで売れそうかイメージがついてくると思います。この値段は高すぎる。この値段だと安すぎるなどわかってくると思うので、あなたがいくらで売り出してみたいか金額を出してみましょう。

不動産屋さんに3つの質問をしよう

あなたがいくらで売りたいか大体想像がついたら、不動産屋さん下に書いてある3つの質問をしてみましょう。あなたが売りたい値段と相場とでどれだけの違いがあるかを知っておきましょう

・あなたが売り出したい価格は無茶な価格なのかどうか

・高い値段で売れるとしたらいくらぐらいの値幅で売れそうか?(根拠も含めて)

・実際はどれぐらいの値幅で売れそうか? 例「3200万~3500万くらい」ですとか

売り出し価格が高すぎると誰も興味を持ってくれない。

売り出し価格をやったらめったら高くすると誰も興味を持ってくれません。SUUMOやhomesだけがお家を買う方法ではありません。

もちろんお家を買う人にも不動産屋さんがついてますので、あなたのお家は不動産屋さんがまずみます。

不動産屋さんはあなたのお家の相場感をなんとなくわかっているので、相場よりも高すぎるお家はたとえその地域でお客さんがいてもお勧めはしません。

相場よりも値段が高すぎると、「値下げ交渉をしてもらえない」「下げれない理由がある」などなど色々勘ぐるので選ばないということです。

つまり売れるチャンスを逃しますので強気価格はおすすめしません。

不動産屋さんの適切なアドバイスに耳を傾けましょう

売り出し価格が500万円上がるとお客さんの年収が変わってくる。

例えば2000万円しかローンが借りれない人と2500万円まで借りれる人で選ぶお家の条件は変わってきます。

500万円値段が変わるとそれだけ条件が良くなります。なのでプラス500万円で設定すると途端に問い合わせはなくなります。

あなたがお家を買った時を思い出してみてください。予算の中で1番いい条件のお家を買おうと思ったと思います。条件が悪くて値段が高いお家を誰も買わないですし問い合わせもしません。

値下げ交渉をされることを前提に考えておく。

僕は関西で働いていましたので値下げ交渉がよくありました。100万200万の値下げは割と普通にある地域だったんで基本的に高めに売り出し価格が設定されてました。

基本的に値下げ交渉がある地域なのであれば、値下げ交渉をされるのを前提で売り出し価格を設定しましょう。詳しくは不動産屋さんが教えてくれます。(関西はほぼあります)

売り出し価格は実際に売れそうな金額の+200~300万ぐらいがちょうどいい。

売り出し価格の設定は高すぎると不動産屋さんに相手もされないのでその間くらいを狙っていきます。

成約価格が1000万以上1億を超えない場合は、あなたのお家と似ている条件のお家が実際に売れている値幅の200万から300万を上乗せした金額がおすすめです。

感覚的には「少し高いかな」と不動産屋さんが思うくらいの値段です。高すぎる場合は不動産屋さんが「それは高すぎですよ」といってくれます。

売り出し価格は少し高いかな?というくらいが1番問い合わせが多くなります。安すぎたり高すぎたりすると「何かある?」と不動産屋さんが思うので

ちょっと高めで出してみます。そして問い合わせが来ないようならプラスした金額分を100万ずつ下げていって反応を見てみましょう。

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この記事を書いた人

不動産屋さんで2年ほど勤務。お家やマンションの査定や売却相談と営業をしてきました。現在退職。ブログを作るきっかけは不動産売却は何も考えずに値段で不動産屋さんに依頼してる人が多く、そのせいで売れ残りや失敗した相談を数多く受けてきたからです。高額査定に気をつけろが合言葉。

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