自分の家を売却する時どの不動産屋さんを選べば良いか迷うと思います。
無料査定サイトリビンマッチなどを使って査定額を見てみると、不動産会社によってばらつきがあるとどこを基準にして不動産屋さんを選んだらいいか迷うと思います。
まず考えるのが査定金額が高い不動産屋さん。
「査定金額が高いということは高く売却できることでしょ？」と簡単に考える人が多いですが、そうではありません。高額査定だけで不動産屋さんを選ぶと必ず失敗します。
この記事では不動産屋さんの査定の裏側と不動産屋の選び方を書いていきます。
不動産屋さんはどうやって査定しているのか？
リビンマッチやノムコムなどの不動産無料査定サイトに査定を依頼した時、不動産会社によって査定価格にばらつきがあります。査定の裏側を少しだけお伝えします。
基査定方法は取引事例比較法 原価法 収益還元法の３つ。
実は不動産屋さんからすると、査定価格をどんな基準でつけるかというのはあまり定義がはっきりとしてません。主に投資用の賃貸マンションや物件ではない限り、依頼を受けた地域の土地や家がどれくらいの金額で取引されたかを参考にする取引事例比較法を使って査定価格を出しています。
特に現状を見ずに査定を行う机上査定の場合、査定依頼を受けた地域で似たようなお家や土地がどれくらいの価格で売れているかを調べて査定価格を出していきます。
査定価格は必ずばらつきが出る。
同じ地域の取引事例を見るわけですから査定金額も似てくるのではないか？と思ったあなたは鋭い。
じゃあなぜ査定価格が高いところと低いところが出るのか解説していきます。
ここでひとつ例を出してみます。あなたがリビンマッチを使って3社に机上査定を依頼して査定価格が出てきました。
こんな感じです。
例えばこんな条件の家を査定に出したとします。
・築年数40年 主要駅から徒歩20分
・土地の広さ120平米 建物面積 100平米
するとこんな査定価格が返ってきました。
査定額は3000万円です
査定額は3700万円です。
査定額は2700万円
といった査定額が出たとします。最低の査定額から最高の査定額まで1000万円ほどの差があります。
3700万円で売れる!
と思う人がいるかもしれませんが、少し違います。
査定価格はあくまでも予想です。実際に売れる金額とは違います。
では不動産屋さんはどうやって査定額を決めているのか説明します。
不動産屋さんごとに査定額の付け方が違う
先ほど例に出したお家を、訪問をしないネットだけでの査定（机上査定）で査定をしたとします。
例えば、Aという会社は「3500万で売れたらラッキーだけど、高すぎ。これくらいなら売れるかもしれない」と理由で査定価格
Bは「お客さんは不動産の相場なんて分からないから媒介もらうために高めにつけとくか」
Cは「3000万は高すぎ。中見てないし、状態もわからないのでこれくらいなら難なく売れるし問い合わせをもらえるこれくらいが妥当価格」
と3社とも目的によって値段の付け方が違うわけです。
もちろん考えていない会社もありますが、不動産屋さんごとに査定価格の出し方、理由づけが変わってきます。つまり、同じ気持ちで査定をしているわけではないということです。
これを頭に入れておかないと、不動産屋さん選びを必ず間違えます。これを頭に入れておくと失敗はしません。
高い値段を出したところが高く売れるわけではありません。
あなたの家の値段を決めるのは、
あなたの家を買おうと思っている人です。
査定価格が高い不動産会社の特徴について書いていきます。
査定価格が高い不動産屋さんの特徴。
他社の査定額よりも500万以上高い場合は疑った方がいいかもしれません。
あなたの家を高く売りたいのはわかりますが、無理な値段をつけることほど無駄なことはありません。
査定額が高すぎる不動産屋さんの特徴はいくつかあります。
あなたのお家を預かりたいだけの不動産屋さん
不動産屋さんも売る人からお家を預からないと仕事ができません。そこで気を引くために査定価格を高く出すようにします。家を売る人は安く売ることは絶対にしません。
なので、高い査定価格を出しておけば、
「どういう根拠なんだろう？話を聞いてみよう。」と売る側が勝手に考えるので、そこを狙ってます。
つまり、依頼を待っているだけということです。依頼を受けてもほったらかし。営業活動は最初の２週間だけしっかりやるみたいなことになります。
売れるかどうかは別。客寄せのため預かる物件を増やしたい。というだけです。これって売る側にとっては全然メリットがありません。客寄せってやつですね。査定額が高いだけで販売をしっかりしない会社も結構あるので客寄せにならないようにしましょう。
相場より500万円以上も高い値段で出して１年以上売れない状態を作るよりも、相場に寄り添ってサクッと売ってしまう方が賢い選択です。
希望価格で売ることに固執してもあなたのお家は年数が経つにつれて値段は下がってきますし、問い合わせも減ってきます。つまり売れ残ります。
相場がわかってないケース。
査定を出した人が相場をわからずなんとなく査定をした場合があります。
成約事例をしっかり見直さずになんとなく「これで良いや！」で査定をする人が割といます。新人さんや新しく店舗を構えたお店などに多くみられる特徴です。
そんなことあるの？と思うかもしれませんが、意外とあります。すごくびっくりします。
こういった不動産屋さんは訪問査定で見破ることができます。販売計画などがめちゃくちゃでデーターも使わず、勢いとか熱意とかで押し切ってきます。あなたには熱意を持って接してくるかもしれませんが、購入希望者に同じ熱量であなたのお家を進めるかは別問題です。
訪問査定から付き合ってはダメな不動産屋さんを見抜くこともできますので、こちらの記事を参考にしてみてください。
「購入しようと思っている人がいる」はまずない。
高額査定を出す不動産屋さんの決まり文句として「購入しようと思っている人がいる」という定型文があります。でも嘘の場合がほとんどです。相場より高い値段で購入しようと思っている人がいるなんてことはほぼありません。だって他にもお家はたくさんあるわけですから。
値段をあげれば済む条件が良くなるのに、わざわざ、あなたのお家を相場より高く買う人はいません。
なのでこういった話をしてくる不動産屋さんは気をつけましょう。
話を聞く分にはいいと思いますが、ローンの審査は通ってるのか？現金で買うのであればいくらぐらいの上限で交渉してくれるのか、交渉結果は何時ごろ出るのか聞いてみてください。
本当に買う人がいるのであれば具体的な答えが出てくるはずです。
もし具体的な金額が出そうなのであれば、交渉してみましょう。不動産は早く高く売ることが1番大事です。
高額査定価格で売れることがない理由。
意外と勘違いしている人が多いのが査定価格で売却できると思ってることです。
特に高額査定価格で売れることはありません。
なぜかと言うと、その値段で買うかどうかを決めるのは購入する人であって、購入する人にも不動産屋（プロ）がついてるからです。
家を探す際に、不動産屋さんもレインズ（不動産屋さんが見れるSUUMOみたいなシステム）を見て探します。
予算を聞いて予算内で収まるお家を探します。つまり相場より高すぎるお家に関しては紹介すらしないわけです。
不動産屋さんも購入してくれる人にわざわざ相場より高い買い物はさせません。購入者のニーズに合わないものを営業しても意味がないからです。
ローンがいくら組めるかも結構大事です。割と限度額ギリギリで購入しようとする人もいますので高額査定で売り出しても誰も興味を持ってくれません。
査定額が高い不動産屋さんを選ぶとほぼ時間の無駄。
とあるお客様から査定依頼があって話を聞いてみると〇〇〇○万円以上で売れるなら媒介結んでやると横柄に言われたんですが、相場よりだいぶ高い値段で条件も悪く上司に相談したら「ずっとあるでその物件、売主さん話聞かんからやめとき」と言われたことがありました。
話を聞くと「あそこの会社がこの価格で売れるって言うたから値段下げへん。」とその時出した高額査定にずーっと縛られてました。
「売れるっていったもん」とおっしゃってましたが、それはその時の話。時が経てばお家の値段は変わってきます。高額査定を出す不動産屋さんに頼むのであれば止めはしません。しかし、ほぼその値段で売却することはできませんので、きちんと販売計画と相場と営業をしてくれる不動産屋さんを選びましょう。
家を売る人も自分で算盤を弾くのではなく相場を少しでも掴んでおいて相場に寄り添っていくのが大切です。
査定根拠を聞けばフェイクもわかる。
高額査定を出すのは別に悪くありません。不動産屋さんの仕事は家を売る事。家を買ってもらうことです。お家を売る側も不動産屋さんの心理がわかっているのとわかっていないとでは不動産屋さん選びに大きな差が出てきます。
高額査定で興奮する前に必ずデータを見ましょう。成約事例というものが査定書にはついてますので成約事例をもとに査定書の値段の付け方の根拠を聞いていきましょう。
成約事例は相場を照らしている。
不動産は生産品ではないので道1つ角を曲がれば値段が変わってきます。自分が売却するお家の相場は同じ条件のお家が何件売れているか（成約してるか）で大体の相場がわかってきます。
査定価格の根拠として成約事例を参考にすることで自分の家がどれぐらいの値段で売却できるかがわかります。
査
査定価格があまりにも高すぎて成約事例が同封されていなかったり、根拠があやふやなものに関しては不動産屋さんと付き合いをするのはやめておいたほうがいいと思います。
相場観わかっていないので根付が適当になったり値下げ幅も適当になるので割とトラブルの原因になりやすいと思います。
相場の掴み方もこちらの記事に書いてます。不動産屋さんを選ぶ前に売り出す地域の相場を掴んでおくと嘘も見抜けますので一度ご覧になってみてください。
まとめ
査定額には理由があります。査定額が高い不動産屋さんにも理由があります。
査定額が高いだけで不動産屋さんを選んでしまうと必ず失敗します。
時は金成です。買った値段以上で売ることはほぼできませんので、相場に寄り添ってきちんと営業してくれる不動産屋さんを選びましょう。
