不動産売却は売り出し価格を間違えると損をする

質問なのですが、あなたにとって損をするとはどういうことでしょうか?

「買った時の値段より高い値段で売れなければ損。」

「最低でもトントンにならないと損」

もし、このように考えているのであれば、この記事を最後まで読むのは時間の無駄なので、

下記のサイトより、高額査定をしてくれる不動産屋さんに査定依頼をしましょう。

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特に東京でマンションをお持ちの方は、中古マンションは今バブルになっているところもあるので、早期売却がおすすめです。

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不動産を売却する時の損とはなにか。

まず、マンションを売却する時でも、家を売却する時でもそうなんですが、損とは何かを掴んでおく必要があります。

不動産売却においていちばんの損は

売れ残りと、無駄な出費です。

目次

売り出し価格の設定がいちばん大事

例えばこんな感じで売り出したとします。

すると不動産屋さんはこう考えてます。

不動産屋さんからすると、いい物件が出てきたなと思います。ここでいういい物件は売りやすい物件ということです。

この物件の場合ですが、

値段も相場内だし、駅からの距離も相場の許容範囲内に収まるのと、値段の設定が適性なので、おそらくすぐ売れます。

相場より値段を高くしたら売れ残る確率は上がる

相場よりも値段を上げた場合。売れ残る確率はグンと上がります。

値下げ交渉に応じた金額だとしても、スタートの値段が高いので、相手の不動産屋さんが交渉のテーブルに乗せないことが多いです。

不動産屋さんとはせっかちな生き物です。
営業マンは常に成績を求められますし、毎日新しいお客さんを探しています。

新しい物件や問い合わせは常にあるわけですから、売れ残りそうな物件をわざわざ相手にするほど暇ではありません。

つまりあなたの最大の味方である不動産屋さんがそっぽを向いてしまうわけです。

1年以上の売れ残ったらほぼ売主が悪い

1年以上売れ残っている場合は、

基本的には売主側が無茶な要求をしたりしてることが多く、

不動産屋さんの不備よりも売主側に問題がある場合が多いです。

その中でも値段。

値段が高すぎるのが売れ残りの主な理由です。

二束三文で売る必要はありませんが

相場を熟知している。不動産屋さんのアドバイスを聞かず、高額売却しか頭にないと売れ残ります。

売れ残ると地獄の始まり

画像にも出していますが、売れ残ると不動産屋さんは「あそこは交渉に応じないし、相場より高い」と判断して

「紹介しても、無駄だから他の物件を紹介しよう」と考え始めます。

特に1年以上残っているとちょっとの値下げでも地域の不動産屋さんは「トラブルがありそう。やめておこう」と警戒します。

そうなると、手がつけれなくなります。

あなたが頑固に値段を押し通しても、1年売れなければ、その後チャンスはほぼ巡ってきません。

強気の価格設定は開始1ヶ月だけにしよう。

強気の売却価格を設定するのは1ヶ月ぐらいがお勧めです。

高く売ることに越したことはありませんが、強気の設定をし続けてはお客さんは離れていきます。

売れ残りを防ぐためにも強気の値段設定は、1ヶ月ぐらいにしておいて、その後値段を下げていきましょう。

交渉にも柔軟に応じておけば、「値段は高いけど、交渉すればなんとかなるかも」と思ってくれるので、不動産屋さんも紹介してくれやすくなります。

リフォームをしてからの売却は無駄な出費

マンションを売却する時、リフォームをしてから売却する必要はありません。

最近はあまりなくなりましたが、一部の不動産屋さんの中には

「リフォームしてから売れば高く売れますよ」と言われることがあります。

何も考えていないと「そうなのか」と思うかもしれませんが、実際は値段と見た目がよくなるだけで、

「リフォームの金額がかかって実質赤字」

ということになります。

なぜかというと、

リフォーム代を上乗せした価格で、マンションが必ず売れないと言うことです。

買う側の予算が上がる

売り出し価格が上がるということは、買う人の予算も上がるということです。

たった200万と、売る方は思いがちですが、買う人にとっては200万はとても大きな決断です。

買う人にとって200万は大きな決断です。もしかしたら新築が帰るかもしれないし、そもそも、200万円プラスすると、ローンが通らないかもしれない

売り出し価格が上がると、競合が突然増えます。

つまり売れ残る→値下げ。→赤字と悪循環になります。

必ず買ってくれる保証なんてないので、

わざわざ売れるかどうかわからないことに

リスクを取る必要はありません。

リフォームする予算があるなら値下げ交渉に応じる

もしリフォームに予算が割けるのであれば、その分値下げをすることを考えましょう。

300万円リフォームにかけれるのであれば、300万円の値下げをしてもいいということ。

それならば、値下げ交渉をできるようにしてあげましょう。不動産屋さんも頑張って交渉してくれます。

リフォームをして値段が上がると、仲介手数料も上がりますので、値下げ交渉に応じてあげるのが得策です。不動産屋さんもやる気が出ます。だって不動産屋さんも高く売りたいですからね。


リフォーム前提で買う人が増えている

リフォームがわりと身近になってきていて、家を買う人もリフォームを前提で買う人が増えてきています。

ローンもリフォームのローンなどが出てきたりしているので、わざわざリフォームをして売りに出す必要はありません。

ある程度掃除をしていれば、急激に値段が下がることもないので、きちんと掃除をしておきましょう。

めんどくさければハウスクリニーングを頼むのもいいかもしれませんね。

まとめ 

不動産においてもなんでもそうですが、買った値段より高く売れることなんてありません。

もし、そんなことを信じているのであれば、

よっぽど世間知らずか、ものを売ったことない人か鑑定団の見過ぎです。

買った値段より高く売れないのは当たり前。
ゲームだって本だって中古の方が安いのが市場の原理です。

損をする人の特徴

損をする人は決まっています。

買った値段より高く売ろうとする人です

基本的に、一部の地域(東京など)を除いて、買った価格よりも高くで売却できる物件は、ほぼありません。

購入した時点で不動産の値段は下がります。

時間が経てば建物の価格は0になりますし、土地の値段は基本的には上がりません。

不動産の売買で利益を出すのは基本的には不動産屋さんと、デベロッパーと地主などの一部の個人。

「うちの会社に依頼したら高額で売却します」

などのキャッチコピーは気をつけてください。足元を救われるかもしれません。

高額査定で気持ちをつっておいて、

あとはほったらかし。みたいなことが起こりますので気をつけましょう。

大事なのは時間と足元を救われないこと。

高額で売ろ売ろうとすると、変な不動産屋さんに捕まってしまいます。覚えておいて欲しいのは、

買う人はあなたよりもシビアな目で不動産を見ている

ということです。大事なことです。

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この記事を書いた人

不動産屋さんで2年ほど勤務。お家やマンションの査定や売却相談と営業をしてきました。現在退職。ブログを作るきっかけは不動産売却は何も考えずに値段で不動産屋さんに依頼してる人が多く、そのせいで売れ残りや失敗した相談を数多く受けてきたからです。高額査定に気をつけろが合言葉。

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